Quins impostos es paguen en comprar una casa?

Assegurar-se de les repercussions fiscals d´una compravenda d´habitatge és igual o més important que la rendibilitat financera de la pròpia operació. Per això, en l´auge immobiliari en el qual ens trobem, considerem molt important tenir coneixement de les conseqüències fiscals de la compravenda d´un habitatge. Doncs bé, des del punt de vista del comprador, aquest haurà de satisfer l´mpost sobre el Valor Afegit (“IVA”) o l´Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses (“ITP”, modalitat “TPO”), en funció de la condició de l´habitatge que s´adquireix. Tots dos impostos són el 10% del valor de l´habitatge. Això és: si l´habitatge és de nova construcció (es compra directament de la promotora/constructora), s´haurà de satisfer l´IVA, al tipus del 10%. En canvi, si l´habitatge és de segona mà, el comprador satisfarà el ITP (aquest varia en funció de la Comunitat Autònoma, a Catalunya és el 10% i a partir d´1 milió d´euros l´11%). Cal afegir, que en el supòsit que l´operació quedi gravada per l´VA, per ser un primer lliurament d´habitatge, a més correspondrà pagar l’impost d’Actes Jurídics Documentats (“AJD”), el tipus del qual variarà e funció de la Comunitat Autònoma que ens trobem, i que a Catalunya és el 1,5%.

Quins impostos es paguen en vendre una casa?

Per contra, des del punt de vista del venedor, hem de tenir en compte dos impostos: l´Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (“IRPF”) i l´Impost sobre l´Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana (també conegut com a “Plusvàlua municipal”).

IRPF o Impost sobre la renda de persones físiques

Com es calcula l’IRPF?

Per a calcular el primer impost (IRPF), haurem de tenir en compte la diferència entre el valor que va costar l´habitatge, sumant a aquest valor els impostos i despeses que suportem en l´operació de compra, a més del cost de les millores efectuades en l´habitatge, i el valor pel qual es ven ara, restant despeses i impostos – inclosa la plusvàlua municipal – que suportem per la venda. Aquesta diferència, o també conegut com a “guany de patrimoni”, s´integrarà en la nostra base de l´estalvi de la declaració de la renda, tributant a uns tipus del 19% fins al 26%, per trams (l´any que ve està prevista una pujada d´aquests tipus). Cal afegir que encara avui podem aplicar uns coeficients reductors, si l´habitatge va ser adquirit abans de l´any 1.994. Si som majors de 65 anys i venem l´habitatge habitual, aquest guany de patrimoni no tributa, tampoc si sent majors de 65 anys reinvertim l´import obtingut en la venda en una renda vitalícia, i finalment, tampoc tributa si el que es ven és el nostre habitatge habitual, i reinvertim en el termini màxim de dos anys l´import de la venda en el següent habitatge habitual.

IIVTNU o Plusvàlua Municipal

En canvi, en quant a la plusvàlua municipal, des del canvi legislatiu del 10 de novembre de 2021, la llei exigeix que es realitzin dos càlculs, que a continuació s´explicaran, i sigui el propi ciutadà que triï el mètode més beneficiós, resultant dels càlculs abans comentats.

Mètode real

D´una banda, existeix el mètode real, que té en compte, de manera semblant al guany de patrimoni, la diferència entre el valor de venda de l´habitatge i el valor de compra, i aquesta diferència, és la que tributarà al tipus que estableixi l´Ajuntament, prorratejant d´aquest guany la part que correspon al sòl.

Mètode Objectiu

I d´altra banda, amb el mètode objectiu, que parteix del valor cadastral del sòl (d´igual forma que ocorria abans del canvi legislatiu), es multiplica aquest valor per uns coeficients, en funció dels anys que s´ha posseït l´habitatge, i a aquest càlcul s´aplica el tipus que estableixi cada Ajuntament.

Valor de referència

Com a novetat, des de l´1 de gener de 2022, en tota operació immobiliària, s´ha de consultar el VALOR REFERÈNCIA de l´immoble segons el Cadastre, perquè el valor de l´immoble a declarar per la compravenda no podrà ser inferior a aquest valor. És a dir, s´ha imposat un valor mínim pel qual haurem de declarar una compravenda d´habitatge (cal recordar que la llei estableix que el valor a declarar és el valor de mercat). Una vegada analitzats els impostos que es reporten en una compravenda d´habitatge, si el que es pretén és efectuar una operació beneficiosa fiscalment, com s´ha pogut observar, de cara al venedor sortirà millor transmetre un habitatge que tingui poc guany patrimonial, és a dir, que la diferència del preu pel qual es va comprar no variï molt del preu pel qual ara es vol vendre l´habitatge. O com s´ha comentat, transmetre l´habitatge habitual, perquè en determinats suposats resulta molt beneficiós fiscalment. I, de cara al comprador, es té poc marge de maniobra. Existeixen Comunitats Autònomes que fixen tipus impositius inferiors de ITP quan es pretén comprar el primer habitatge per als joves, quan es té discapacitat, quan es tracta de famílies monoparentals, etc. Convé revisar si s´està en qualsevol d´aquests supòsits.