Asegurarse de las repercusiones fiscales de una compraventa de vivienda es igual o más importante que la rentabilidad financiera de la propia operación. Por eso, en el auge inmobiliario en el que nos encontramos, consideramos muy importante tener conocimiento de las consecuencias fiscales de la compraventa de una vivienda. Pues bien, desde el punto de vista del comprador, éste deberá satisfacer el Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (“ITP”, modalidad “TPO”), en función de la condición de la vivienda que se adquiere. Ambos impuestos son el 10% del valor de la vivienda. Esto es: si la vivienda es de nueva construcción (se compra directamente de la promotora/constructora), se deberá satisfacer el IVA, al tipo del 10%. En cambio, si la vivienda es de segunda mano, el comprador satisfará el ITP (éste varía en función de la Comunidad Autónoma, en Cataluña es el 10% y a partir de 1 millón de euros el 11%).Cabe añadir, que en el supuesto que la operación quede gravada por el IVA, por ser una primera entrega de vivienda, además corresponderá pagar por Actos Jurídicos Documentados (“AJD”), cuyo tipo variará en función de la Comunidad Autónoma que nos encontremos, y que en Cataluña es el 1,5%. 

Por el contrario, desde el punto de vista del vendedor, hemos de tener en cuenta dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como “Plusvalía municipal”). Para calcular el primer impuesto (IRPF), deberemos tener en cuenta la diferencia entre el valor que costó la vivienda, sumando a dicho valor los impuestos y gastos que soportamos en la operación de compra, además del coste de las mejoras efectuadas en la vivienda, y el valor por el que se vende ahora, restando gastos e impuestos – incluida la plusvalía municipal – que soportamos por la venta. Esa diferencia, o también conocido como “ganancia de patrimonio”, se integrará en nuestra base del ahorro de la declaración de la renta, tributando a unos tipos del 19% hasta el 26%, por tramos (el año que viene está prevista una subida de estos tipos). Cabe añadir que todavía hoy podemos aplicar unos coeficientes reductores, si la vivienda fue adquirida antes del año 1.994. Si somos mayores de 65 años y vendemos la vivienda habitual, esta ganancia de patrimonio no tributa, tampoco si siendo mayores de 65 años reinvertimos el importe obtenido en la venta en una renta vitalicia, y por último, tampoco tributa si lo que vendemos es nuestra vivienda habitual, y reinvertimos en el plazo máximo de dos años el importe de la venta en la siguiente vivienda habitual.

En cambio, en cuanto a la plusvalía municipal, desde el cambio legislativo del 10 de noviembre de 2021, la ley exige que se realicen dos cálculos, que a continuación se explicarán, y sea el propio ciudadano que escoja el método más beneficioso, resultante de los cálculos antes comentados. Por un lado, existe el método real, que tiene en cuenta, de forma parecida a la ganancia de patrimonio, la diferencia entre el valor de venta de la vivienda y el valor de compra, y dicha diferencia, es la que tributará al tipo que establezca el Ayuntamiento, prorrateando de dicha ganancia la parte que corresponde al suelo. Y, por otro lado, con el método objetivo, que parte del valor catastral del suelo (de igual forma que ocurría antes del cambio legislativo), se multiplica dicho valor por unos coeficientes, en función de los años que se ha poseído la vivienda, y a dicho cálculo se aplica el tipo que establezca cada Ayuntamiento. Como novedad, desde el 1 de enero de 2022, en toda operación inmobiliaria, se ha de consultar el VALOR REFERENCIA del inmueble según el Catastro, pues el valor del inmueble a declarar por la compraventa no podrá ser inferior a dicho valor. Es decir, se ha impuesto un valor mínimo por el que deberemos declarar una compraventa de vivienda (cabe recordar que la ley establece que el valor a declarar es el valor de mercado). Una vez analizados los impuestos que se devengan en una compraventa de vivienda, si lo que se pretende es efectuar una operación beneficiosa fiscalmente, como se ha podido observar, de cara al vendedor saldrá mejor transmitir una vivienda que tenga poca ganancia patrimonial, es decir, que la diferencia del precio por el que se compró no diste mucho del precio por el que ahora se quiere vender la vivienda. O, como se ha comentado, transmitir la vivienda habitual, pues en determinados supuestos resulta muy beneficioso fiscalmente. Y, de cara al comprador, se tiene poco margen de maniobra. Existen Comunidades Autónomas que fijan tipos impositivos inferiores de ITP cuando se pretende comprar la primera vivienda para los jóvenes, cuando se tiene discapacidad, cuando se trata de familias monoparentales, etc. Conviene revisar si se está en cualquiera de dichos supuestos.